大規模修繕を行う目安って何が基準？

基準はありません。100棟あれば100棟違うのです

建物は１つとして同じものはありません。新築時方位・階数・風向き・日照条件・施工会社・現場監督・職人さんの技量など全てが違うのですから12年一度というものは意味がない年数です。

日照が比較的当たらないマンションはタイル浮き・シーリング劣化速度は遅いはずです。定期的に3年に一度定期健診するほうが良いでしょう。材料がギリギリ耐えうるまで頑張ってもらいましょう。

１つのポイントして、動線に配慮すべきです。動線とは人の流れです。

エントランス→ホール→エレベーター→共用廊下→各住戸　この動線は常に綺麗な状態が好ましいですよね。このエリアは雨が当たらないので梅雨時期に工事するべきです。理由は、大規模修繕は塗装・防水・シーリングが主体です。

この時期は業者さんは外部工事はできなく暇なので内部工事は「願ってもないありがたいこと」なのです。ここで数社合い見積もりをとると、競争原理が働いて管理組合様には嬉しい金額提示になると想定できます。

ここで注意すべきは、鉄部塗装の下地処理（ケレン・清掃）のいい加減な業者が比較的多いので発注時錆は全て確実に除去するように念押ししたほうが良いでしょう。

錆処理しないと、６か月もしないうちに塗膜から『うっすら』茶色い錆が見えてきます。こんな工事をさせないようにしないといけません。