横浜市内分譲マンション修繕積立金の余剰金を増やす方法

従来どうりのやり方では余剰金は増えません

横浜市内分譲マンション修繕積立金の余剰金を増やす方法ですが、横浜市の地形は高低差があり特に上大岡・弘明寺・山手など傾斜地に建つマンションは多いです。平坦な部分に比べて足場仮設費が高くなりがちであり工事の仮設工法を十分検討する必要があります。業者任せではなく管理組合様が主導で修繕に向きあっていただきたいと思います。しかし専門的な分野なのでコンサル（セカンドオピニオン）は入れる必要があります。まずは正確で高品質な建物劣化診断です。

管理組合様主導

劣化診断はその結果を受け結局いくらかかるのか？という部分（お客様が一番気になる部分）が算出されないと意味がないと思うのです。診断結果が知りたいのは付帯的なことで本丸は総工事費がいくらかかるか？の情報が欲しいです。その概算費用がわかれば長期修繕計画に反映できます。元々長期修繕計画は販売時デベロッパーや管理会社が作成していることが多いため金額は結構ザックリ高めに設定しているケースや見落としが目立ち現実離れしているので劣化診断後徹底的に見直す必要があります。ですから劣化調査会社はその根拠を元に総額修繕費の概算を算出できる企業選定が一番の肝です。

逆転の発想

長期修繕計画が現実的になったところで、残したい余剰金を設定します。余剰金を設定した残りが設計コンサル費・修繕工事費になりその費用を設計・工事監理・工事費を管理組合様（セカンドオピニオン）が割り振るのです。候補企業に声をかけて管理組合の求める品質・保証・現場代理人の能力経験・完成第三保証を条件に付けて業者に指値するのです。ここで注意しなくてはいけないのがコンサルに工事発注交渉を行わせないことです。バックマージンが発生する恐れあり。第三者（利害関係のない）であるセカンドオピニオンコンサルに依頼しましょう。場合によっては、コンサルを排除して業者に責任施工方式で依頼します。

工事業者心理

工事業者さんが一番嫌がるのが競合させられることです。一番うれしいのが指値検討です。自分たちの努力で受注できる可能性のチャンスをもらえるので企業努力をしてくれます。注意すべき点は調査で不良部が発覚した全ての情報（エビデンス）を業者に同時に提示することです。指値と同時でないと意味がありません。大変ですがこうでもしないと余剰金を捻出できないとTMDAは思います。選択肢の１つになれば幸いでございます。